El proyecto que cuenta con el aval de la Cámara de Diputados, pone en riesgo el futuro del financiamiento a la vivienda
ABA y ADEBA reiteran su posición respecto a los efectos negativos del proyecto de Ley aprobado esta semana en la Cámara de Diputados sobre los créditos hipotecarios UVA. En caso de avanzar en el Senado, dificultará el desarrollo del crédito hipotecario en nuestro país por muchos años. Más allá de las buenas intenciones, los efectos serán los contrarios a los buscados como ya sucedió con la denominada Ley de Alquileres.
Será muy difícil atraer los recursos necesarios para desarrollo del crédito hipotecario para la vivienda, en la medida que sea factible que el Congreso modifique los contratos pactados entre particulares. Esta cuestión deben tenerla en cuenta tanto los legisladores del oficialismo como de la oposición.
Este es un caso práctico concreto de lo que genéricamente se menciona como inseguridad jurídica. Uno de los pilares que necesita nuestro país para solucionar buena parte de sus problemas, particularmente los problemas económicos y más específicamente el déficit habitacional, es la seguridad jurídica. Esto es, poder confiar en los acuerdos, en el ordenamiento jurídico y en los contratos.
La caída del ingreso real de muchos argentinos debido a la alta inflación es la causa de los problemas de muchos inquilinos y propietarios, y también del resto de la sociedad; no del instrumento que se creó para paliar el déficit de créditos hipotecarios. Se debe atacar el problema: la inflación.
Tal como expusieron en las comisiones de diputados, tanto el Banco Central de la República Argentina, como las asociaciones de bancos públicos y privados, el grado de incumplimiento de los créditos hipotecarios es muy bajo, siendo uno de los menores de la región.
La experiencia internacional y local enseña que el desarrollo de un mercado hipotecario requiere tener una moneda o unidad de cuenta ajustable creíble, en la cual pactar los créditos a largo plazo y también la capacidad de atraer gran cantidad de recursos del sector privado para aplicarlos a créditos por un plazo de entre 10 y 30 años. Siendo que la consolidación de una moneda creíble lleva años, la mejor alternativa para recrear el crédito hipotecario durante los próximos años, cuando la inflación comience a descender, serán los créditos indexados de alguna manera y el UVA es una de esas formas posibles.
Los recursos del Estado podrán utilizarse estratégicamente para llegar a sectores que no accedan al sistema financiero, pero difícilmente tendrán la magnitud necesaria para solucionar el déficit habitacional del país; se requiere necesariamente del capital privado. Pero el Estado puede contribuir fijando normas generales para que ese desarrollo privado encuentre un terreno más fértil y no interviniendo arbitrariamente los contratos entre privados.
En este sentido, la capacidad de atraer recursos económicos para el desarrollo de un mercado de crédito hipotecario requiere de tres elementos básicos:
• Seguridad jurídica, es decir, confianza en la permanencia y estabilidad de los contratos. El proyecto que cuenta con media sanción, como dijimos, no cumple con este requisito.
• Un marco normativo adecuado y estable para el desarrollo del crédito hipotecario, que siente las bases legales y reglamentarias, que creen la condiciones para que los distintos actores puedan proveer y acceder a los recursos. El marco deber prever un sistema de seguro o compensación, frente a variaciones sustantivas entre inflación y variación salarial.
• Estabilidad macroeconómica. Que depende de las decisiones de política económica del gobierno y también de las definiciones que adopta el Congreso de la Nación, en especial en las autorizaciones presupuestarias de gastos.
A la fecha, tanto los bancos públicos como los privados tienen establecidos mecanismos para atender la situación de las familias en mora, sin destruir el instrumento, hasta tanto la situación macroeconómica alcance la estabilidad necesaria para que las políticas de crédito de largo plazo puedan desarrollarse.
Para el futuro ya hemos propuesto realizar un trabajo técnico en conjunto con los legisladores para considerar los siguientes puntos:
– Unidad de cuenta hipotecaria. Crear una unidad de cuenta que ajuste por inflación. Dado la experiencia y difusión, esa herramienta podría ser la actual UVA.
– Fondo Compensador privado. Crear un fondo compensador privado, entre variación de las UVA y los salarios (CVS), de manera de los tomadores de crédito tengan una especie de “seguro” que los protegerá en los periodos donde la inflación aumente sustancialmente por encima de los salarios. El proyecto con media sanción en Diputados tiene otro grave problema de diseño, porque el fondo que se crea se relaciona con la cantidad de depósitos que tiene cada banco y no con la cantidad o el volumen de los créditos hipotecarios UVA que otorgó.
– Promover el proceso de venta de hipotecas (securitización). Aprobar un marco legal que otorgue seguridad jurídica y no grave con impuestos distorsivos a las trasferencias de hipotecas generadas por los bancos. De esta forma, los bancos podrían transferir sus carteras de hipotecas al mercado de capitales e inversores de largo plazo. También obtendrían más fondos para otorgar nuevos créditos.
– Simplificar las actuaciones notariales. Crear mecanismos que simplifiquen y hagan más económicos los procesos de registración de hipotecas y procesos notariales.
– Promover la seguridad jurídica de las operaciones de crédito hipotecarios y derecho de propiedad. Generar el marco legal que le dé transparencia y estabilidad jurídica a las transacciones de crédito hipotecarios, así como a los procesos de ejecución en caso de no pago.
En suma, existen numerosas formas de contribuir a mejorar la situación de un conjunto de tomadores de crédito, pero al mismo tiempo garantizar la aplicación de mecanismos como el UVA que permitirán el acceso a la vivienda una vez que las condiciones macroeconómicas se estabilicen. Una normativa que no contemple la complejidad de la materia podría derivar en la imposibilidad de permitir un punto de encuentro entre la oferta y la demanda, tal como quedó demostrado en el caso de los alquileres.
Los bancos tienen la función social, las capacidades y la voluntad de ser canal del desarrollo del mercado inmobiliario y facilitar el financiamiento de las familias para el acceso a la vivienda. Es responsabilidad del Congreso crear el marco legal adecuado.
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